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新加坡私宅推出买家反应热烈 销量成绩理想

  新加坡私宅市场近期似乎重焕生气,不少新项目推出时,示范单位都出现人头攒动场面,项目销量成绩也相当理想,几乎一个周末就可售出至少一半的供售单位。

  共有1040个单位的翠城新景目前还有约一成单位未卖出,开发商凯德新加坡请来室内设计师,将私宅的30个未售出单位装修一番,并配置家具,以全套出售,希望可以吸引买家。

  一些新项目尽管在推出时创下亮眼销售成绩,却似乎“后劲不足”,之后的销售表现,往往相对逊色许多,有些项目甚至几个月仅卖出十多个单位。

  例如位于花柏岭(Faber Hills)住宅区的Waterfront@Faber,在5月推出市场的首个周末,就以1100元至1350元的尺价,卖出80个单位,占了项目210个单位的近四成,销售成绩不俗。

  但截至9月底,该项目共卖出91个单位,换句话说,过去三个多月仅卖出11个单位,平均每月卖出三四个单位。

  今年6月世界杯足球赛开打时期推出的嘉御苑(The Crest),也是当时受瞩目的项目。这个位于查理士太子弯(Prince Charles Crescent)的私宅项目在推出首天,吸引超过200人参观。记者当天到场采访,见到参观示范单位的人潮络绎不绝,不少潜在买家也与房地产经纪洽谈,显示他们对购房的兴趣。

  然而该项目推出至今的三个多月来,卖出49个单位,销售并不算理想。示范公寓也不见刚推出时的热闹场面。

  楼市疲弱和营销手段导致销量“后劲不足”

  根据记者整理的资料,过去一年推出的新私宅项目,只有The Inflora、The Hillford和The Vermont on Carinhill等寥寥几个项目售罄,其余的许多项目有一半以上单位未售出。

  即便一些项目在推出时买家反应热烈,销售成绩理想,但销售情况却似乎是“三分钟热度”,往往推出不到几周就沉寂下来。

  分析师在谈到新私宅销量“后劲不足”的现象时,都表示这主要是因当前楼市疲弱和开发商营销手段所致。

  高力国际(Colliers)研究与咨询部主管谢岫君指出,新加坡政府出台更严格的降温措施与房贷限制后,买房需求在某种程度上暂时放缓了。再加上近期的多个不利因素,如私宅可能会供过于求、利率即将调高、租金市场疲弱、股市跌宕不定和全球经济不稳定等,使新加坡私宅市场受到影响,新项目在推出一段时间后,销量就迅速放缓,也就不足为奇了。

  她说:“就当前的楼市状况而言,除非新项目的地点优越、价格非常吸引人,否则需要较长时间才能卖完。要像过去楼市高峰期那样,一周内就卖光所有单位已不太可能。事实上,如果项目推出一周后就卖完,反而是反常现象了。”

  谢岫君也指出,新私宅项目推出的首几周,一般是项目宣传力度最强、销售成绩最好的时期。

  她表示,房屋经纪在项目推出前,往往会先联系潜在买家,同时举行数轮预售活动,以确保项目已取得一定的积压需求,在正式推出时能打响第一炮。

  此外,在项目推出期间,开发商也会紧锣密鼓地大事宣传,使买家对新项目产生兴趣。而这样的宣传与兴趣也促成了较高销量。

  “但项目推出一段日子后,行销活动就会减少,销量自然跟着放缓。这是司空见惯的现象。而且,市场竞争也大,另一些较新项目的推出都将转移买家的注意力,让他们不再那么关注较早前的项目。”

  已建成私宅空置率2006年来最高

  不仅新推出私宅项目无法持续热劲,连一些已经建成、取得临时入伙证(TOP)的私宅,也面对单位卖不出的局面。

  根据记者整理的资料显示,去年和今年完工的私宅项目如翠城新景(The Interlance)和Concourse Skyline等,目前还有100多个单位未卖出。一些位于乌节路的项目如TwentyOne Angullia Park和Le Nouvel Ardmore,未售出单位比率高达八成以上。位于圣淘沙的Cape Royale和乌节路的Ardmore Residences未售出单位比率甚至达到100%,302个单位从推出至今仍未售出。

  一般而言,刚取得临时入伙证的新私宅单位比较吃香,因为买家可立即将单位租出去,获取租金收益。

  然而,根据市区重建局网站资料,今年第二季已建成私宅的空置率为7.1%,是2006年以来的最高水平。

  截至6月底,新加坡共有1412间已建成但未卖出的私宅单位,当中又以高档私宅(核心中央区,CCR)和中档私宅(其他中央区,RCR)项目为主,分别占了六成和三成左右,大众私宅(中央区以外,OCR)则少过一成。

  智信研究与咨询(R'ST Research)总监王伽胜认为,许多市区的已建成高档私宅久久未能售出,说明中高档私宅已失去昔日光彩,不再受投资者青睐。一来,这是额外买方印花税(ABSD)和疲弱租赁市场等因素所致;二来,外国市场也对新加坡私宅项目形成极大压力。

  王伽胜说:“现在的投资者接触面更多,不只是关注新加坡楼市,同时也关注马来西亚和英国等地的楼市,寻找具有增值潜能的私宅投资项目。在激烈的竞争下,新加坡中高档私宅自然不像以前那样吃香。”

  以送钻石和跑车促销

  要推动新私宅销量,下调单位价格是主要手段之一,因为市场已经证明价格是刺激销量的主要因素。

  例如,今年4月新私宅销量大增,比3月增加了55%,分析师认为主要原因是开发商提供可观的价格折扣发挥了作用,成功吸引一些买家进场。

  不过分析师也指出,下调价格往往是开发商在最不得已情况下才会采取的营销手段。

  仲量联行(JLL)研究与咨询部新加坡董事王德辉说:“有许多项目仍尝试保留原来的价格,不打太大的折扣,因为开发商想避免价格下滑的恶性循环。但是,如果市场情况继续恶化,可能会有更多项目减价。”

  张敏璋也认为,开发商削价促销私宅的做法,犹如为私宅市场注入类固醇,短期内或许能刺激市场交易,但长期而言,却可能造成私宅价格下跌速度过快的局面。

  一名有意购买私宅的买家陈伟杰(43岁,工程师)受访时坦言,他并不急于进场买房,因为他觉得新加坡楼市价格还会下跌。

  现在是买方市场

  他说:“现在是买方市场,供我选择的心仪私宅项目很多,所以我打算再观察一段时间,才决定要不要入场。”

  除减价外,一些开发商也利用其他促销手段来吸引买家。

  上个月刚推出执行共管公寓百丽居的开发商青建地产(Qingjian Realty)举行了钻石抽奖活动,凡是成功申请到该项目单位的买家都有机会抽到一克拉钻石,共有20颗等待赢取。该项目共有561个单位。

  此外,发展Mon Jervois私人共管公寓的新加坡置地这个月也在报章打广告,只要购买三个卧室或更大的单位,就可以特别价格购买英国豪华品牌阿斯顿马丁(Aston Martin)的跑车。

  去年推出的Mon Jervois共有109个单位,根据市建局的数据,目前仍有75个单位未卖出。

  凯德新加坡(CapitaLand Singapore)则请了室内设计师,将翠城新景(The Interlace)里的30个单位装修一番,并配置家具,以全套卖出,希望可以吸引买家。这些装修好的单位比普通单位贵10万至18万元,也都是比较大的单位,面积介于1873平方英尺至4478平方英尺。

  把未售出单位转成服务公寓

  对此,谢岫君认为这是无可避免的促销手段。她说:“当买家越来越谨慎时,发展可能需要这些‘甜头’来给潜在买家一点小鼓励,好让他们下定决心买房。”

  另一方面,由于开发商合格证书(QC)条例规定,有外国股东的开发商须在五年内完成项目发展,在取得临时入伙证后两年内卖出所有单位。一些已取得临时入伙证但未卖出所有单位的发展商,也另辟蹊径,通过把未售出单位转换成服务公寓,或以成批出售(bulk sale)方式卖出。

  其中,城市发展(City Developments)今年4月接受媒体采访时就透露,考虑将集团旗下高档项目转换成服务公寓。协和集团(Hiap Hoe Group)旗下一个单位HH Residences,也以3500万元或相当于1574尺价,买了该集团在圣多马径(St Thomas Walk)的Skyline 360的五个顶层单位(penthouse)。

  王伽胜认为,开发商通过这些方式处理未卖出单位,固然可能取得某些租金收入,但长期而言,并不利于新加坡楼市发展。

  他说:“除非政府放宽降温措施,否则若开发商采取这种策略,只会导致黄金地段的转售和出租市场竞争更加激烈。”