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私宅永久地契更吃香吗?

  对购屋者来说,除了地点,下一个最重要的考量可能就是房地产地契了。

  一般来说,新加坡有两种地契类型:99年地契和永久地契。对一般人来说,999年地契等同于永久地契,因为他们在价值上的差异极其微小,而且即使地契已使用了几百年,银行也不会施加贷款上限。

  相较于99年地契私宅,永久地契私宅还是有一些优势,如更佳的集体出售潜能、较慢的贬值速度,以及使用公积金购屋不受限制。

  近年来,新登场的99年地契私宅似乎主导了市场。在2013年首三季,99年地契私宅销售量占了九成以上,永久地契私宅则不到一成。如果拿2006年至2007年相比,2006年至2007年70%的新私宅销售为永久地契。这可能是因为政府售地计划(GLS)增加土地供应,以及2007年10月推出的私宅集体出售政策紧缩所造成的。

  永久地契私宅支持者认为,永久地契私宅的升值空间总是大过99年地契私宅,这是因为99年地契私宅会随着地契年份的减少而贬值。

  为了解地契不同但特点类似的私宅的表现,我们挑选了Southhaven I(99年地契)和Southhaven II(999年地契)作为研究对象。这两个项目都由和美集团(Ho Bee Group)开发,特点类似,如地点、产品质量和设施。它们也都在1995年推出,但是竣工时间相差两年。

  两个项目的价格差距从1995年推出时的8%扩大至2013年的18%。然而,仅靠这两个项目的价格走势无法定论,因为其成交量少且不均匀,例如在2003年,Southhaven I仅成交五间,Southhaven II仅成交一间,而且同年成交的单位特点也很难作比较,因为他们的楼层或方向都不同。但是,通过比较这两个毗邻的项目,我们可以对不同地契项目的表现情况有一个概括了解。

  集体出售潜能

  决定两者价格表现

  从更广的角度来看,永久地契私宅的升值情况似乎不是永远优于99年地契私宅。我们分析了过去三个房地产周期中永久地契与99年地契私宅的指数。结果显示,在三个上升周期中,永久地契私宅指数仅在2006年第三季至2008年第二季这个周期表现优于99年地契私宅,其他两个上升周期则逊于99年地契。

  再进一步探究,这个时间段也正是历来集体出售最火红的时间,当时成交量与价值都达到历史最高点。在这段上升周期里,永久地契私宅价值上升了54%,表现远远超过99年地契上升39%。但在另外两个上升周期里,集体出售活动较为平静,仅有少数交易且价值偏低。由此可推断,集体出售潜能是决定永久地契与99年地契私宅价格表现的关键因素。

  有趣的是,在随后的经济衰退期间,永久地契私宅价格下跌了27%,99年地契私宅的跌幅则是24%。对下降周期分析的结果显示,无论地契如何,只要价格在上升周期升值越多,在下跌周期贬值越多。

  在2000年第三季至2002年第二季互联网泡沫破灭期间,就发生了这样的情况。当时,99年地契私宅价格上涨了46%,而永久地契私宅涨幅较小,为38%。但是在互联网泡沫破灭、市场进入低迷期后,99年地契私宅价格的下滑幅度是永久地契私宅的近两倍。

  在有地板块,排屋的表现似乎很不一样。除了互联网泡沫低迷期,永久地契排屋的表现在任何一段时间都优于99年地契排屋。经济状况好的时候,他们的表现优于99年地契,而在经济低迷期,他们也更具抗跌性。这可能是因为新加坡不允许外国人拥有有地私宅。数据显示,有地私宅的交易中,88%的购屋者为新加坡公民。剩余的12%中,仅6%为新加坡永久居民以及对经济有特殊贡献的外国人。相较之下,四分之一的非有地私宅则由永久居民和外国人购买。

  那么,是永久地契好呢,还是99年地契更好呢?根据上述分析,答案看来得取决于买家购买的究竟是有地还是非有地私宅。如果购买有地私宅,那么历史数据显示,永久地契可能是一个较好的选择。

  事实上,新加坡房地产价格受许多因素影响,要确定哪种地契更好并不容易。受到不同交易类型的影响,99年地契与永久地契私宅指数也各有其局限性。然而,如果我们假设所有的条件相同,那么永久地契私宅一定会因为其种种优势,比99年地契私宅的售价更高。另一方面,购房者也无需回避99年地契私宅,因为地点优越、保养得当的99年地契房产也可能比地点不理想的永久地契房产带来更高的投资回报。